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16- D- 0242 201 6 年 6 月 2 3 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
オ
リ
ッ
ク
ス
不動産投資法人
（証券コード：8954）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ 格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ
■ 格付事由
(1) 本投資法人は、首都圏のオフィスビルを中核としながら、物流施設、商業施設、住宅およびその他施設に 厳選投資を行う総合型の不動産投資法人（J - RE IT ）。資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメ ント（OA M）のスポンサーはオリックスであり、オリックスグループとのシナジーを活用することによ り外部成長戦略、内部成長戦略および財務戦略を推進している。
(2) 本投資法人の現在の資産規模は 106 物件、取得金額総額約 5, 828 億円。オリックスグループのパイプライ ンやネットワークを活用して、また、総合型 RE IT の特性を生かして不動産マーケット環境に則した資産 規模の拡大を進めている。この 1 年間においても 700 億円超の物件を取得し、なかでも内部成長余地が比 較的大きいオフィスビルやホテルへの投資を拡充している。これまでに柔軟かつ機動的な物件の入れ替え を交え、ポートフォリオの収益性および安定性の向上を意識しながら総合型 RE IT ならではの外部成長を 図る一方で、7 期連続の公募増資により取得資金の一部を調達することによって L T V を本投資法人が上 限とする 50％以下でコントロールしている。今後もオリックスグループのパイプラインや全国ネットワ ークを活用することによって、総合型 RE IT として幅広い用途・地域の物件を厳選投資して、更なるポー トフォリオの分散化や安定的な物件運営管理がされていくものと考えられる。以上を踏まえ、格付を据え 置き、見通しを安定的とした。
(3) 16/ 2 期末におけるポートフォリオ稼働率は 98. 9％と昨年から引き続き高い水準を維持している。16/ 8 期 および 17/ 2 期において、テナントの退去面積が拡大するが、足元の賃貸マーケットが良好であり埋戻し も相応に進展することが想定され、その結果、引き続き高稼働率で推移していくことが見込まれる。また、 オフィスビルや商業施設を中心に賃貸条件の改善が見られ内部成長が進んでいる。OA M では総合型 RE IT を運用していく上で十分な人員数を確保しており、OA M の担当者自らが一部 PM 的役割も担う「ダイレ クト PM」によるテナント・リレーションの強化やオリックスグループのシナジー効果によるリーシング が引き続き行われている。
(4) 財務面においては、コスト低減と安定性の向上に向けた施策が実施されている。具体的には有利子負債コ ストの低減、返済期限の分散化、調達先金融機関の多様化、コミットメントラインの活用、無担保借入で の資金調達等である。現在の良好な資金調達環境を背景に平均調達コストの低下、平均残存年数の長期化、 高い固定金利比率が実現されている。調達先については国内のメガバンクを中心として分散されたバンク フォーメーションが構築されている。OA M によるこれまでの資金調達およびリファイナンス実績等を考 慮して、財務面において特段の懸念点はないと認識しているが、OA M による更なる財務の安定性向上に むけた施策について注目していく。
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【新規に取得した主要物件の概要】 ( 1) アークヒルズ サウスタワー
本物 件は、東 京メトロ南 北線「 六本木一 丁目」駅直 結のオ フィスビ ル。加えて 複数の 駅が徒歩 圏内にあ り、交通利便性は良好である。周辺では近年、大規模な再開発事業を行われ、複合高度商業地域として成熟 しているエリアである。
オリックスグループが開発に携わった築浅かつ大規模なオフィスビルであり、本投資法人は、15 年 4 月 に本物件に係る優先出資証券を取得し、当証券に付随する優先交渉権を行使して本物件の共有持分25％を取 得した。基準階は約 570 坪の整形で柔軟なレイアウト対応が可能であり、競争力の高いオフィススペックを 備える。
取得日：15 年 10 月 15 日
取得価格：22, 000 百万円（ポートフォリオ比：約 3. 8％）
■ 格付対象
発行体：オリックス不動産投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 5 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2013 年 2 月 8 日 2018 年 2 月 8 日 0. 76% AA
第 6 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
50 億円 2014 年 1 月 20 日 2018 年 7 月 20 日 0. 44% AA
第 7 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
25 億円 2014 年 1 月 20 日 2024 年 1 月 19 日 1. 20% AA
第 8 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2014 年 8 月 11 日 2019 年 8 月 9 日 0. 308% AA
第 9 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
30 億円 2014 年 8 月 11 日 2024 年 8 月 9 日 0. 901% AA
第 10 回無担保投資法人債（特定投 資法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 6 月 21 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：杉山 成夫
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法（格付方法）の概要は、J C R のホームページ（http: / / www. jcr. co. jp）のストラク
チャード･ファイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014年 6月 2日）の信用格付の方法として掲載し
ている。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） オリックス不動産投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php）
に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
